Por DAMIAN FERNANDEZ
dfernandez@dia32.com.ar
Una de las promesas que Ariel Sujarchuk hizo en la campaña electoral fue implementar medidas para atender el déficit habitacional del distrito. Y empezó a cumplirla con el Programa Escobarense para la Vivienda (PEV), cuyo lanzamiento oficial tuvo lugar en Garín a principios de marzo. Sin embargo, la iniciativa recogió más críticas que elogios, no sólo desde la oposición -en rigor, sólo del macrismo- sino también por parte de vecinos que se oponen al uso de espacios verdes para montar edificios de departamentos que alterarán la fisonomía de sus barrios.
El flamante proyecto oficial prevé la construcción de 94 unidades habitacionales, distribuidas en tres lugares: un condominio de 22 dúplex con jardín y cochera en cercanías de Fleni, en Loma Verde; un edificio de tres pisos con 36 departamentos de 2 y 3 ambientes con estacionamiento en el barrio El Candil, de Belén de Escobar; y otro igual en el barrio La Madrugada, a unas veinte cuadras de la plaza de Garín.
El objetivo del programa apunta a “facilitarle a las familias de clase media el acceso a su primer hogar”. De hecho, varias inmobiliarias consultadas por DIA 32 dieron cuenta de que el importe final a pagar por esas propiedades se ajusta a los valores actuales. En ese sentido, el PEV no es más ventajoso que los créditos hipotecarios que ofrecen hoy la banca pública y privada. Y mucho menos que el relanzado ProCreAr, con cuotas de apenas $2.500 por cada millón prestado y 30 años de plazo para devolver el dinero.
Los nuevos complejos habitacionales se erigirán en tres parcelas fiscales que el Municipio le vendió a la Mutual de Vivienda Militar Nuestra Casa, con la cual firmó un convenio de cooperación que deja en manos de la entidad la administración y el financiamiento del programa -es decir: cobrar desde el primer al último peso que aporten los futuros dueños- y la construcción y entrega de las viviendas.
Términos y condiciones
Los precios de los departamentos y dúplex oscilan entre $888.750 y $1.462.500, pagaderos en hasta doce años, aunque los mismos serán entregados a los 24 meses, luego de que el adjudicatario haya abonado el 45% del valor total. Al momento de recibir el inmueble se formalizará la respectiva escritura traslativa de dominio con hipoteca y se financiará el 55% restante, que se podrá cancelar en hasta 120 meses con una cuota que va de $5.065 a $14.995.
Las cuotas son en pesos, no pueden superar el 35% de los ingresos declarados por el grupo familiar, tienen un 4,5% de interés anual y se actualizan según el índice UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), con base en la inflación.
Los interesados en inscribirse al PEV pueden hacerlo en las diferentes Unidades de Gestión Comunitaria (UGC) o bien en la oficina de la Mutual, sita en Belgrano 657, Belén de Escobar. Quienes cumplan con todos los requisitos podrán participar del sorteo que se realizará el viernes 23 de mayo para seleccionar a los 94 pre-adjudicatarios titulares y suplentes. Para garantizar transparencia, el evento será público y contará con la presencia de un escribano.
Los favorecidos en el sorteo tendrán siete días hábiles para presentar la documentación respaldatoria y realizar el pago de la seña de $10.000 a cuenta del anticipo (18% del valor total). El monto restante del adelanto deberán abonarlo en un período no mayor a treinta días. Al cierre de esta edición ya había casi 200 inscriptos, según informaron desde el Municipio.
“Hacer realidad el sueño”
“Hoy empezamos a cumplir uno de los proyectos más ambiciosos que tenemos de aquí a los próximos tres años que me quedan como intendente: nada menos que dignificar al vecino a través de la vivienda propia”, expresó Sujarchuk durante la presentación del PEV, que tuvo lugar en la Asociación Centro Cultural Garín el miércoles 1° de marzo.
“Este no es un plan de milagros, es un plan de posibilidades destinado a los docentes, a los médicos del hospital, a los policías que nos cuidan, a los pequeños comerciantes, a todos aquellos que tienen un ingreso y pueden hacer realidad el sueño de la casa propia”, expresó.
Asimismo, recordó que el PEV había sido una de sus promesas electorales en 2015. “Cuando estábamos en campaña prometimos municipalizar este programa y estamos cumpliendo. No vamos a hacer demagogia diciendo que en poco tiempo vamos a saldar deudas históricas, pero sí empezaremos a achicar esa gran brecha social”, sostuvo.
El acto contó con la presencia del subsecretario de Vivienda, Tierra y Hábitat de la provincias, Francisco Echarren, quien expresó un abierto respaldo al proyecto. “Le vamos a robar esta iniciativa a Escobar para aplicarla en otros municipios, porque se trata de una política pública inteligente e inclusiva, de esas que generan justicia social”, enfatizó el funcionario de María Eugenia Vidal.
“Manchado de corrupción”
Las declaraciones del funcionario provincial de Cambiemos marcaron un fuerte contraste con las del jefe de la bancada macrista local, Leandro Costa, quien había calificado al PEV como “un mamarracho manchado de corrupción” durante la primera sesión legislativa del año -el miércoles 15 de febrero-, en la que se trató la convalidación del convenio entre el Municipio y la Mutual Nuestra Casa.
“Esto no es más ni menos que un negocio para una mutual que va a hacer, en terrenos municipales, viviendas a precio de mercado y que recién las va a entregar cuando los adjudicatarios hayan pagado el 40%. Eso ya existe en el mercado inmobiliario, acá no hay ninguna intervención del Estado”, afirmó Costa.
Además, el concejal arrojó un manto de sospechas sobre el origen de la mutual y la legalidad del acuerdo con la Comuna. “¿Cómo se explica que la mutual aprobó su estatuto el 5 de enero y el convenio se firmó el 11, tan solo seis días después? Esto es un expediente que está manchado de corrupción, sin lugar a dudas”, denunció a viva voz.
Sobre el precio de venta de las tierras fiscales, en cambio, no hubo cuestionamientos. Si bien el Municipio no solicitó tasaciones a agentes privados, como es de práctica, se guió de acuerdo a los valores que consignó el informe del tasador oficial del Banco Provincia, el arquitecto Ricardo Ubalton.
El expediente, finalmente, fue aprobado por mayoría, con la única oposición de los concejales de Cambiemos.
PEV versus mercado
A pesar de sus diferentes opiniones sobre los pros y los contras del PEV, todas las inmobiliarias consultadas por esta revista coincidieron en un punto fundamental: las unidades funcionales del programa municipal son vendidas a precios de mercado.
“No son económicas, porque lo que se compara es el valor del metro cuadrado, que actualmente ronda los 1.400 dólares. Y eso es lo que cuesta en estas casas ($22.500 por m2). Además, hay que tener en cuenta la calidad de los materiales y el respaldo del desarrollador, cosa que acá no sabemos cómo son”, expresaron desde Carboni Propiedades. A su vez, Inmobiliaria Larghi proporcionó la misma información sobre los precios.
En la firma Osvaldo Bianco Bienes Raíces, en cambio, pusieron la lupa sobre otro aspecto, tan esencial como soslayado: aunque se construya bajo la modalidad de “al pozo” -se avanza a medida que ingresa el dinero de las cuotas-, la Mutual necesitaría un flujo monetario extra para poder edificar y terminar las viviendas en los dos años pautados. “El costo no puede ser nunca tan bajo como el anticipo (18%) más las 24 cuotas (15%). No se puede construir un dúplex de 65m2 con $400 mil y que sea algo bueno”, aseguró Alejando Bianco.
No obstante, el joven martillero destacó que el PEV ofrece un plan de pagos “accesible para una familia de clase media que esté dispuesta a hacer sacrificios para tener la casa propia”. “Para comprar una propiedad en una inmobiliaria tenés que poner el 100%. Y el banco no te presta más del 70% del total. En cambio, con este programa, pagando menos de la mitad, ya la tenés. Es un proyecto muy interesante”, analizó.
En definitiva, con elogios, críticas y algunas dudas, el Programa Escobarense para la Vivienda ya empezó a cimentar sus bases. Habrá que esperar dos años para ver si logra hacer realidad el sueño de la casa propia o se convierte en una pesadilla.
Malestar de vecinos por la pérdida de espacios verdes
El lanzamiento del PEV generó revuelo en dos de los tres barrios donde está previsto que se construyan las nuevas viviendas. Los vecinos se quejan de no haber sido consultados ni informados previamente sobre el proyecto de Sujarchuk y cuestionan que las tierras fiscales vendidas a la Mutual Nuestra Casa no hayan sido preservadas como espacios verdes.
En El Candil, los tres pisos de departamentos se levantarán sobre cuatro lotes ubicados en la intersección de las calles Las Dalias y Los Nardos, a dos cuadras de la avenida San Martín. “Eran terrenos fiscales que deberían ser afectados para una plaza”, señala un texto al que adhirieron cientos de vecinos.
Además, cuestionan que no se los haya informado anticipadamente o consultado sobre la iniciativa. “Este es un proyecto impuesto de forma intempestiva y sin aviso por parte del Municipio, alterando el bienestar de un barrio tranquilo y obligando a los vecinos que pudieran hacerlo a mudarse a otros lugares”, apuntan.
También advierten que el PEV sentaría un grave precedente para el futuro urbanístico del barrio. “Este emprendimiento permitiría que otros particulares edifiquen y vendan unidades funcionales y complejos habitacionales en una zona que es residencial, donde no se permiten edificaciones ni comercios”.
Asimismo, consideran que la llegada de nuevos vecinos a la comunidad podría implicar un riesgo para sus actuales habitantes: “Esto afecta gravemente la seguridad de nuestros hijos y de todas las personas del barrio, los cuales nos conocemos y nos cuidamos entre nosotros”, sentencian.
Los vecinos de El Candil firmaron un petitorio y enviaron cartas documento al intendente para que revea la medida. También salieron a la calle para visibilizar el reclamo y pensaban presentar un recurso de amparo para frenar el avance del PEV.
Algo similar sucede en el barrio Don Miguel, ubicado detrás de Fleni, en Loma Verde, donde se construirá un condominio de 22 dúplex en un predio que los vecinos acondicionaron como espacio verde. “Plantamos árboles, armamos nuestros propios bancos, donamos juegos, arcos de fútbol y nos encargamos de mantener el pasto corto. En un municipio que tiene como lema ‘Escobar florece’, parece irónico que florezcan edificios en lugar de plazas”, exponen en un petitorio que reclama la relocalización del proyecto y ya cosechó más de 300 adhesiones en la plataforma digital Change.org.
Una mutual a medida y de la que se sabe poco
Una de las tantas aristas del PEV que generan interrogantes es que el Municipio no haya convocado a una licitación pública con empresas del rubro para adjudicar el programa, lo que probablemente le daría un mayor marco de respaldo y confiabilidad. En vez de eso, prefirió pautar directamente con una entidad sin antecedentes en el mercado.
Inscripta en el Registro Nacional de Mutualidades con la matrícula N°2.942, la Mutual Militar Nuestra Casa tiene entre sus objetivos “proveer de vivienda a sus socios, ya sea adquiriéndola, construyéndola o haciéndola construir”. Es lo que dice uno de los párrafos del segundo artículo de su estatuto social, que fue aprobado por el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES) el 5 de enero, es decir, justo seis días antes de firmar el acuerdo con el Municipio.
Otra incógnita que subyace al PEV es cómo hará esta mutual para construir los complejos de viviendas si, de acuerdo al cálculo de los martilleros consultados por DIA 32, sería imposible llevarlo a cabo con el dinero de los anticipos. Al respecto no fue posible conseguir una respuesta en la oficina que la entidad tiene en Escobar, sobre la avenida Belgrano 657 (2°piso “A”). Allí solo hay una empleada municipal. Su domicilio legal está en la calle San José 124 (piso 4 “B”), en Capital.
Un tercer dato no menor tiene que ver con el presidente de la Mutual: se trata de Hernán Prieto Alemandi (foto), un ex general de brigada que fue noticia nacional en febrero de 2010 tras su controvertido pase a retiro del Ejército Argentino, cuando estaba a punto de ser nombrado como jefe máximo de la fuerza.
ALBERTO RAMIL
“Hay un mito de que el Municipio tiene miles de terrenos fiscales”
El secretario de Desarrollo Territorial fundamentó la elección de los predios comunales en Loma Verde y El Candil. Además, sostuvo que el PEV es un programa “destinado a la clase media”.
¿Cómo surgió la idea de lanzar este programa de acceso a la vivienda?
Es una cuestión que el intendente planteó previo a la gestión. De hecho, ya hubo un Programa Escobarense para la Vivienda que se desarrolló durante la campaña, pero que tuvo características muy distintas a este, porque no implicaba el terreno. Hay una evidente situación de déficit habitacional que afecta a Escobar y también al resto del país. Por eso, desde hace varios años se vienen pensando distintas estrategias para brindar soluciones.
Por los valores y la financiación, no es un plan de fácil acceso…
Nosotros pensamos políticas públicas para todos los sectores sociales. Pero, por el anticipo y las cuotas que hay que pagar, este no es un plan accesible para los sectores más vulnerables. La verdad es que hicimos un recorte que tiene que ver con la clase media. Los requisitos son básicamente los mismos que tiene el ProCreAr y apuntan a poder facilitar la primera vivienda.
¿Con qué criterio se eligieron los lugares donde se van a hacer los departamentos?
Haciendo un relevamiento, que tuvo que ver con la viabilidad del terreno para poder emplazar el complejo. Hay un mito popular de que el Municipio tiene miles de terrenos fiscales, que no es la realidad. De hecho, nos costó bastante encontrar los lugares donde se pudiese hacer.
En Loma Verde y El Candil hay muchos vecinos molestos por la pérdida de espacios verdes que piden reubicar estos emprendimientos…
Como dije, no son muchos los terrenos con los que cuenta la Municipalidad. Y la ubicación elegida también pretende mejorar la zona. Estamos en diálogo con los vecinos para que tengan toda la información necesaria con respecto al proyecto, ya que en algunos casos era errónea la información con la que contaban.
